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天珺和满曜，由保利和金茂两家央企合作开发，但又独立操盘。纵然开发商产品定位和价格错位，但方位要素让两个项目存在天然竞赛联系。向阳北路的买房人，不管买谁，都要把两个项目放在一同比较。
紧挨着向阳北路和褡裢坡地铁站是天珺的优势，纯地铁上盖盘，出了家门就上地铁，通勤非常快捷，但也有一些向阳北路的噪音和城市界面比较乱的影响。
北边高压线塔传闻高压线是要入地，我查阅了许多文件，现在还没找到官方告诉，重视高压线问题的朋友，暂时就默许它能够入地。
回到项目自身。朝观天珺容积率2.8，规划7栋11-25层的小高层和高层产品算计541户，社区规划并不大。
这也是现在北京新盘的首要盛行趋势，以中小型社区为主，超越千套的大型社区很少。
朝观天珺地块东西细长，合适排大面宽产品。户型规划有少数91㎡两面宽三居和122㎡三面宽四居；主力户型为139和157四居三卫户型，别离有200和250套，项目定位高端改进。
售楼处仍是本来和光煦境的售楼处，方位更接近常营区域。保利一种原因是为了节省本钱，另一方面瞄准的第一波客户仍是黄渠常营区域的改进购买力。
朝观天珺外立面选用的是铝板石材和玻璃幕墙的组合。很对位向阳客户的寻求，要潮流、要时髦、要显高端。
会所也有2000平，对一个500来户的社区来说归于高配。保利在北京的第一座天字系1200户的嘉华天珺，会所也不过2300平。
户型规划，朝观天珺的139户型99%的得房率足以秒杀悉数同面积段的户型 ，8面窗户6面落地的规划也很绝。
四房三卫规划既确保了功能性又能在舒适性上做提高，合适三代同堂或许二孩家庭。
精装规范不算奢华，但体会感还不错。惯例来说要卖到8万4的价格，电视机的背景墙和地上至少要有个石材，天珺139户型是岩板和仿石材瓷砖。
157户型与139户型相同，四宽面的规划也是同面积段内最好的户型。3.15米的层高算得上豪宅规范但有人喜爱四面宽，有人更喜爱四叶草。
这个户型的缺陷也很明显，250套房源并不稀缺，悉数在25层的大高层里边，竞赛力和未来的增值潜力并没有洋房大。
157户型得房率自身其实不低，可是和139户型一比照，套内面积只比139户型套内面积大3平米，谁比谁更优异高低立判。
或许开发商最终也意识到这样的一个问题，在开完盘第一时刻立马着手157户型样板间的提高。
从门把手到玄关背景墙，再到电视机的背景墙和主卫台面都增加了定制化装备，有安第斯雪景和蓝金沙两种石材可供业主挑选。
朝观天珺网签均价8.34万/平，与两年前同板块的玺悦向阳和和光煦境比照的话并不算贵。
但要点仍是要比照当下商场，与朝观天珺同期的兄弟项目金茂满曜，网签价格7.8万/平。
92平三室价格8.49万/平，朝观天珺单价最贵的户型，总价在750-800万之间，性价比并不高。
122平四室8.1万，1000万以内能够上车，可是楼栋方位一般，东侧挨着褡裢坡站地铁口，也有地铁轰动和向阳北路的噪音影响。
139平四室三卫，光从产品视点来看11F小洋房，户型抗打，未来保值才能我以为会是朝观天珺甚至板块最好。
157平户型比较难，开盘之后又是样板间提高，又是价格调整。这一系列的操作，都是在为开盘前挖的坑买单。
现在总算有了签约，均价8.27万/平，价格不高，可是不同楼栋不同楼层价差特别大。
缺陷是产品错配，157户型的业态散布和得房率短板单靠定制化装饰难以补偿。
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